פסק-דין בתיק ת"א 50174-05-10

הנתבעת 1 הציעה למכירה יחידת דיור בדירת מגורים אשר פוצלה ל-4 יחידות דיור. התובעים פנו אל הנתבעת 1 וביקשו לרכוש את יחידת הדיור. לעריכת חוזה המכר פנו התובעים לנתבעת 2 על מנת שתייצגם בהליך עד לרישום הזכויות ביחידת הדיור על שמם, והנתבעת 1 פנתה לצד ג' על מנת שייצגה בעריכת החוזה עד להעברת הזכויות ביחידת הדיור על שם התובעים. לאחר כשנתיים טענו התובעים שהנתבעת 1 לא גילתה להם שמדובר ביחידת דיור שפוצלה מדירת מגורים, והנתבעת 2 לא העמידה אותם על העובדה שמדובר ביחידת דיור שפוצלה ועל המשמעויות הכרוכות בכך. על כן תבעו התובעים פיצויים מאת הנתבעות. הנתבעת 1 הגישה הודעת צד ג' כנגד הצד השלישי בעילה של רשלנות.

כללי:

בעלי הדין:

1.         התובעים הם בני זוג. התובע 1 (להלן-"מר סיבוני") עבד בעבר במשרד ראש הממשלה ופרש לגמלאות בשנת 1998. לדבריו, מאז למד עסקי ביטוח, והוא מייעץ ליוצאי משרד ראש הממשלה בעניין ביטוח בריאות, בלי לדווח על הכנסותיו כדין.

2.         הנתבעת 1 (להלן-"המוכרת") הייתה הבעלים של יחידת דיור הנמצאת בקומה ב' בבניין ברחוב ויצמן 106 בכפר סבא, הידועה כ- 2/5 חלקים מגוש 6441 חלקה 202 תת חלקה 7 (להלן-"יחידת הדיור").

הנתבעת 2 (להלן-עו"ד רוזנטל") ייצגה את התובעים בכל הליך המכר של יחידת הדיור.

הצד השלישי (להלן-"עו"ד לב") ייצג את המוכרת בהליך המכר של יחידת הדיור.

יחידת הדיור:

3.         יחידת הדיור נמצאת בקומה שנייה בבניין בן שתי קומות ברחוב ויצמן 106 בכפר-סבא. קומת הקרקע היא קומת חנויות, ואילו הקומה השנייה היא קומה שיועדה למגורים, ובה שתי דירות, האחת בת 4 חדרים (תת חלקה 7) ששטח רצפתה 100.49 מ"ר, והשנייה בת 3 חדרים (תת חלקה 8) ששטח רצפתה 70.79 מ"ר. ביום 6.8.1956 ניתן לגבי הבניין צו רישום בתים משותפים, כאשר כל יחידות הדיור נרשמו בבעלות משותפת של מאיר בן פרץ יושע ושלמה כהן. כאמור הדירה שסומנה תת חלקה 7 עומדת במרכז הדיון בתיק זה (להלן-"הדירה").

4.         מתשריט הבית המשותף אותו צירפה עו"ד רוזנטל לתצהירה עולה שכבר בעת רישום הבית המשותף הייתה הדירה מחולקת ל-4 יחידות דיור. חיזוק למסקנה זו ניתן לראות בנסח הרישום שצורף לחוזה המכר ממנו עולה שהדירה לא נמכרה בשלמותה, אלא בחלקים: 3 יחידות דיור בנות 1/5 מהזכויות בדירה ויחידה אחת בת 2/5 מהזכויות בדירה. מהעדויות ומהמסמכים שהגישו הצדדים עולה שגם הרשות למיסוי מקרקעין וגם עיריית כפר-סבא הכירו במצב זה, והתייחסו ליחידת הדיור כאל יחידה נפרדת ועצמאית לכל דבר ועניין. מאז שנות ה-50 לא פעלה עיריית כפר-סבא או הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה כנגד חלוקת הדירה ליחידות דיור והשימוש בהן כיחידות דיור נפרדות, ולמעשה הנציחו את המצב בדירה.

5.         ביום 22.3.05 רכשה המוכרת את יחידת הדיור, ששיטחה 42 מ"ר, מאת לוי חנוך ורבקה. את הליך המכר ביצע עבור המוכרת, בעלה, מר ישראל בן יהודה, שהוא מתווך מקרקעין במקצועו. המוכרת באמצעות בעלה השכירה את יחידת הדיור מאז שקיבלה אותה לידיה. בשנת 2008 השכיר התובעת את יחידת הדיור לאדם ששמו רודריגז (להלן-"רודריגז"), אשר כל עוד הדירה הייתה בבעלות המוכרת, שילם את דמי השכירות והתשלומים הנלווים ללא פיגורים.

6.         בסוף שנת 2007 ביקשה המוכרת למכור את יחידת הדיור. מר בן-יהודה העביר את הטיפול במכירה למתווך יצחק עיני שעבד במשרדו (להלן-"המתווך"). מר בן יהודה נפגש מספר פעמים עם מר סיבוני בקשר לעסקה זו. בין מר סיבוני לבין מר בן יהודה יש חילוקי דעות מה המידע שהעבירו הצדדים בקשר ליחידת הדיור.

7.         ביום 25.11.2007 פנה מר סיבוני לעו"ד רוזנטל וביקש ממנה לייצגו בעסקת רכישת יחידת הדיור. עו"ד רוזנטל ומר סיבוני חתמו על הסכם שכר טרחה, בו נקבע כי שכר הטרחה יכלול את הטיפול כדלקמן: בדיקת החוזה, בדיקת רישום הנכס ברשויות, רישום הערת אזהרה ורישום הנכס על שם מר סיבוני. הוסכם כי שכ"ט אינו כולל ייצוג בתביעה משפטית בנושא המכר ו/או הליכי הוצל"פ. בסעיף 5 להסכם שכה"ט נכתב כדלקמן:

"הלקוח מאשר כי עוה"ד המליץ בפניו להתייעץ עם שמאי ויועץ מס בנושאים הרלוונטיים וכי הסיר אחריות מעוה"ד בעניין מיסוי מקרקעין.

הלקוח מאשר כי קיבל הערכת שמאי על הדירה."

(ההדגשה שלי י.ז.)

מיד לאחר החתימה על הסכם שכה"ט, חתם מר סיבוני לעו"ד רוזנטל על יפוי כוח, ומסר לה פרטים אודות העסקה. עו"ד רוזנטל ערכה תרשומת משיחתה עם מר סיבוני, ובה נרשם בין היתר כי מדובר ביחידת דיור בת 2 חדרים, ברצונו של מר סיבוני שהשוכרים שנמצאים בדירה ימשיכו להתגורר בדירה ורוצה להחתים השוכרים על חוזה שכירות חדש. מאחר ובאותה עת לא היו הזכויות ביחידת הדיור רשומות על שם המוכרת, אלא רק הייתה הערת אזהרה לטובתה, המליצה עו"ד רוזנטל למר סיבוני להמתין עם העסקה עד לרישום הזכויות ביחידת הדיור עם שם המוכרת, אך מר סיבוני סירב לכך, ודרש להוציא את העסקה לפועל מוקדם ככל שניתן. עקב כך דרשה עו"ד רוזנטל שחוזה המכר על פיו רכשה המוכרת את יחידת הדיור יצורף כנספח לחוזה שנחתם בין התובעים לבין המוכרת.

8.         המוכרת פנתה לעו"ד לב על מנת שייצג אותה בעסקה. עו"ד לב ועו"ד רוזנטל עמלו על ניסוח החוזה. עו"ד לב העביר לעו"ד רוזנטל טיוטת חוזה, עו"ד רוזנטל העירה הערותיה לסעיפי החוזה, ובסופו של הגיעו לנוסח מוסכם של חוזה המכר. ביום 2.12.07 חתמו התובעים והמוכרת על חוזה המכר. ב"הואיל" הראשון לחוזה נכתב שהמוכרת מוכרת לתובעים "יחידת דיור נפרדת בשטח 42 מ"ר בקומה ב', ברחוב ויצמן פינת רוטשילד, כפר סבא, הידועה כ 2/5 חלקים מחלקה 202/7 בגוש 6441 (להלן-"הממכר")". לחוזה צורפו מספר נספחים. נספח ב' לחוזה היו אישור עיריית כפר סבא ואישור רשות מיסוי מקרקעין בדבר היות הממכר יחידת דיור. תמורת הממכר שילמו התובעים למוכרת את הסך 400,000 ש"ח, והחזקה בדירה נמסרה לתובעים ביום 10.2.08.

9.         עד למועד מסירת יחידת הדיור לתובעים שילם רודריגז את דמי השכירות ואת כל התשלומים הנלווים במועדם. חוזה השכירות עם רודריגז הסתיים בסוף שנת 2008, ועד אז שילם את כל דמי השכירות כסדרם. לאחר שרודריגז עזב את יחידת הדיור התברר לתובעים שרודריגז לא שילם את חשבונות החשמל.לטענתם רק אז גילו שמונה החשמל הראשי דרכו מסופק חשמל ליחידת הדיור נמצא ביחידת דיור סמוכה, אשר בעליה משלם את החשמל עבור צריכתו מיד חודש בחודשו, וכי ליחידת הדיור יש מונה משני, המודד את צריכת החשמל הנצרכת ביחידת הדיור. במקום שהתובעים ישלמו את תשלומי החשמל וישכירו את הדירה לאחרים, העדיפו התובעים לדרוש מחברת חשמל לנתק את החשמל לדירה, ועל כן לא השכירות התובעים את הדירה. פעולתם זו של התובעים הגדילה את נזקיהם, ולמעשה לא מילאו את חובתם להקטנת נזקיהם.